Торговый комплекс в Одинцово– это нечто большее, чем обычное пространство, наполненное коммерческими помещениями. Если бы людям (гостям, посетителям) нужно было просто купить что-нибудь подешевле, да так, чтобы ассортимент был побогаче, то они бы отправились на рынок (и именовались бы в лучшем случае клиентами). То, что они приходят именно в торговый центр, накладывает определенные обязательства не только на хозяев магазинов, куда в конце концов приходят покупатели, но в первую очередь, на администрацию самого торгового центра.

Специалисты по маркетингу многофункциональных торговых центров прекрасно понимают степень собственной ответственности и проводят последовательную и согласуемую с действиями арендаторов политику популяризации самого торгового комплекса и привлечения в него как можно большего числа посетителей. Особенностям аренды торговых площадей (к примеру, в ТЦ "МПлаза" на фоне общей ситуации с арендой в Одинцово) представляется интересным уделить внимание на страницах этой статьи.

Общая оценка рынка коммерческой недвижимости

Именно за последние 10 лет концепция строительства жилых домов сильно поменялась. Она эволюционировала от идеологии узкой специфичности зданий (то есть, строим исключительно дома с подвалами, внутри которых располагаются исключительно жилые квартиры) до сооружений, содержащих в себе черты универсальности.

Оказалось, что большинство покупателей совсем не склонно приобретать жилье на первых этажах многоквартирных домов. Вдобавок ко всему муниципальные власти заставляют за свой счет возводить еще и объекты социальной инфраструктуры (типа детских садов или помещений для многофункциональных административных центров). Вполне логично, что нижние этажи стали проектировать и заполнять чисто коммерческими помещениями, большинство из которых представляло собой магазины со складами и офисными площадями.

Как следствие, последнее десятилетие интенсивной застройки "пятен", выделяемых под жилые дома, вывело на рынок коммерческой недвижимости (особенно, в Москве) миллионы квадратных метров магазинов с шикарными витринами и просторными залами. Причем, ассортимент таких площадей по признаку функциональности более чем прихотлив: в любой части города, района или прилегающих окрестностей можно встретить коммерческое помещение под любую разновидность торговой точки (от аптеки до парфюмерии или гастрономии).

Чтобы быть конкретными, то, к примеру, возле ТЦ "МПлаза" на Минском шоссе располагается жилищный комплекс "Рублевский". И даже в этом комплексе почти что элитной недвижимости присутствует супермаркет торговой сети "Магнит" (это пример только из узнаваемых брендов).

Только в указанном микрорайоне, расположенном вокруг ТК "МПлаза" в радиусе 1 км, насчитывается более 235 тыс. м2 коммерческой недвижимости, подавляющую долю которой составляют помещения под потенциальные магазины. И это не говоря о непосредственном соседстве:

  • ТЦ "Карусель"
  • ТЦ "Евростройдом"
  • "Бахетле"
  • "Пикник" и другие

После такой череды примеров становится совершенно понятно, что аренда магазина в Одинцово – это не такая уж и большая сложность для потенциального арендатора, в связи с таким обилием уже действующих торговых точек (то есть, широты спроса) и потенциально свободных коммерческих площадей. Но вот, что главное:

  • интенсивность торговли у каких-то магазинов демонстрирует одни, более динамичные показатели, а у других работа идет "ни шатко, ни валко";
  • где-то люди покупают те же самые вещи дороже, а где-то и дешевле брать не хотят;
  • в какие-то магазины целенаправленно пробираются с использованием навигатора, а где-то не паркуются даже с учетом очевидной близости расположения…

В чем же состоит различие условий? Пожалуй, что дает о себе знать обратная сторона эффективности рынка аренды Москва-Одинцово. И возможно, что дело здесь вовсе не в удобстве дислокации с точки зрения потенциального покупателя.

Факторы эффективности аренды помещений

Что следует подразумевать под эффективностью вообще? (Тем более в связке с арендой?) Дело в том, что абсолютные показатели перестали устраивать кого-либо со времен отхода от практики ведения бизнеса в "лихих девяностых". Сейчас поразить инвестора общим объемом получаемой выручки или прибыли практически нереально. Сразу встанут вопросы относительности сравнений:

Вы получили $1 млн. чистой прибыли за квартал. С какого объекта? С магазина, площадью в 150 м2? – Это много. Но вот с супермаркета, масштабом с "Ашан"? – Пожалуй, крайне слабовато.

Слово "объект" следует заменить на "вложение". Организация собственного магазина – сама по себе процедура крайне трудо- и капиталозатратная. Грамотный подход требует участия маркетологов и дизайнеров, дорогостоящего обучения персонала, не говоря уже о вложениях в косметический ремонт и оформление помещений. Институт аренды позволяет предпринимателям существенно сэкономить имеющуюся ликвидность, но это все равно крайне суровые затраты.

В итоге, изрядно потратившись (на современном уровне серьезный магазин потребует от 5 до 10 млн. рублей подготовительных вложений), владелец торговой точки кровно заинтересован в становлении плотной и упругой струи наличности в виде кассовой выручки, которую будет ему обеспечивать все увеличивающееся количество благодарных покупателей. Но вот здесь-то и начинают появляться трудности:

  • Внезапно оказывается, что предпринимателя с его магазином на рынке особо никто не ждет, чтобы прямо специально ходить в его торговую точку.
  • Сказываются проблемы недостаточности мест под парковку – в итоге часть потенциальных покупателей просто игнорируют магазин, хоть и готовы были бы оставить там свои деньги.
  • А многие вообще успевают все купить в другом месте – сказывается эффект комплексности.

Совсем не хочется предрекать неминуемый крах одиноко расположенному магазину (пусть даже и в ряду коллег по цеху, но иной функциональной направленности, расположенных в соседних помещениях одного и того же здания), но факт состоит в том, что магазины, расположенные внутри торгового комплекса, по крайней мере, будут избавлены от последней названной проблемы – то есть, как раз "вылавливать" тех покупателей, которые желают приобрести все и сразу (раз уж "снарядились и морально подготовились").

В итоге аренда места в торговом центре в Одинцово становится объективно выгоднее, чем аренда полноценного магазина в Одинцово (только отдельно расположенного). И это лишь фактор "комплексности". Теперь, парковка. Сейчас трудно найти торговый центр, который не имел бы парковочной зоны. И чем более серьезным является развлекательный комплекс с магазинами, тем больше у него стояночных мест. Примерно столь же трудно (как найти ТЦ без стоянки) бывает отыскать сами места для парковки рядом с магазинами, расположенными в нижних этажах жилых домов. Там уже все давно превратилось в бесплатную автостоянку для местных жителей. Здесь наблюдается чистый проигрыш отдельно расположенных магазинов. Итого, уже 2:0.

Теперь, относительно внимания к специализированному магазину со стороны прохожих. Предпринимателю нужно отнюдь не внимание. Зашедший внутрь магазина поглазеть праздный зевака для продавца ничуть не более ценен, чем обычный прохожий, прогуливающийся мимо магазина. Потому что хозяину магазина нужен не просто интерес со стороны гостей, а их заинтересованность купить товар, то есть, потратить деньги. В отдельно расположенном магазине далеко не все заходящие посетители намерены что-либо покупать вообще.

Совсем иное дело – торговый комплекс. Здесь работает эффект "двойной оболочки": клиенты уже приходят в ТЦ что-либо купить (особенно, когда речь идет о том, что это комплекс совсем не шаговой доступности и до него нужно ехать на машине). Во-вторых, именно потому, что акцент делается на автомобилистах, как основных покупателях, это явно люди обеспеченные, а потому могут позволить себе приобретать далеко не только насущные и необходимые вещи, но и удовлетворяющие потребности совсем иного порядка.

В итоге перед дверями, непосредственно, торговой точки внутри торгового комплекса оказываются люди уже изначально настроенные на покупку даже того, что может им быть не очень-то и нужно. Специалисты рынка не дадут соврать – это очень сильно поднимает вероятность покупки продаваемых магазином товаров.

Мы все живем в мире вероятностей – не гарантировано ничего. И вот как раз такой подход с инфильтрацией заведомо неплатежеспособного спроса существенно поднимает потенциальную выручку за счет повышения вероятности того, что случайные клиенты потратят свои деньги именно в вашем магазине!

Затраты на подготовку магазина к работе примерно одинаковы что для отдельно расположенных помещений, что дислоцированных на территории торгового комплекса. Вот только экономический выхлоп при начале торговли при аренде торговых площадей в комплексах в Одинцово будет несоразмерно выше. Это и называется эффективностью аренды – то, насколько арендная плата за конкретный объект способна обеспечивать выручку для предпринимателей-арендаторов.

Особенности политики предоставления аренды в ТЦ города Одинцово на примере "ТК МПлаза"

Внешние, явно различимые невооруженным взглядом признаки качества торговых площадей позволяют отличить плохой и бесперспективный торговый комплекс от потенциально успешного и интересного (наподобие того, как половые признаки позволяют отличить мужчину от женщины – ситуация Евровидения не рассматривается). Если к торговому центру трудно подъехать или это возможно сделать только с одной единственной стороны, если у него наблюдается откровенная нехватка парковочных мест, если у него внутри "клети" вместо полноценных магазинов, то это плохой торговый центр (параллель с признаками мужчин и женщин опускается).

Однако помимо внешних есть еще и ряд внутренних признаков эффективной работы сотрудников арендодателя и их квалификации. Эти признаки не бросаются в глаза сразу, но их можно распознать и сделать вывод, относительно потенциала прибыли и успеха каждого магазина в комплексе. Вот такие вот далеко идущие выводы.

  • Торговый комплекс "МПлаза" предлагает аренду помещений на Минском шоссе. Центр представляет собой общественную доминанту, расположенную на указанном шоссе на одинаковом удалении от МКАД и от развилки Минского и Можайского шоссе. Это несомненный плюс, так как гарантирует внимание со стороны колоссального количества автомобилистов, следующих транзитом, не говоря уже о живущих на удалении в радиусе 1,5 км. местных жителях, которые также будут формировать потенциальный спрос для магазинов в торговом центре.
  • Комплекс находится в составе группы гипермаркетов, в число которых входят также и строительные супермаркеты, так что в наличии высокий уровень конкуренции непосредственно на месте. А кроме того, в районе присутствуют коммерческие площади, которые по разным оценкам в 4-5 раз превышают торговые площади самого "МПлаза". Наличие высокого уровня конкуренции на всех уровнях – кому-то покажется несомненным минусом, но, как показывает практика, это тоже плюс!
  • Торговый комплекс обеспечен собственной стоянкой с числом парковочных мест, превышающих сотню. Это достаточно большое количество, чтобы удовлетворить спрос потенциальных посетителей-автомобилистов даже в пиковые моменты (например, в выходные и праздники). Жирный плюс.
  • "МПлаза" - 3-этажный торговый комплекс (с "обитаемым" подвальным помещением). Это говорит о продуманности проекта, так как все маркетинговые исследования буквально "трубят", что покупатели выше третьего этажа не поднимаются. Большой плюс разработчикам здания торгового комплекса.

В принципе, уже на этих основаниях можно принять решение о заключении договора аренды торгового помещения в Одинцово на площадях ТК "МПлаза". Однако, не стоит торопиться. Самое вкусное еще впереди:

Администрация торгового комплекса, даже в ущерб собственным возможностям в плане привлечения дополнительных арендаторов, накладывает ограничения на соседство различных магазинов по функциональному признаку.

К примеру, обувная мастерская рядом с гастрономическим супермаркетом располагаться не может. Зато крайне приветствуется наличие кофейни с собственной хлебопечкой или пекарни – запах свежего хлеба распаляет аппетит у посетителей и супермаркета, и пекарни (кофейни) и поднимает средний чек на величину, от 15 до 25%!

  • Специалисты по аренде внимательно изучают ассортимент товара потенциального арендатора, прежде чем подписать договор аренды. А все для того, чтобы не допускать неразумной, грозящей убытками ее участникам конкуренции. Выходов несколько: либо некоторое изменение ассортимента по соглашению сторон, либо согласие на "базирование" на других площадях (в другом конце галереи, к примеру).
  • Аренда торговых помещений в Одинцово (что на Можайском шоссе, в Немчиново) подразумевает несение персональной ответственности арендатора за качество предлагаемый им товаров не только перед покупателями, но и… перед другими арендаторами. Недопустимо, чтобы посетитель терял желание навещать торговый комплекс – от этого будут страдать все арендаторы. Так что ответственность прописывается в договоре аренды (и так делают все).
  • Ценовая политика магазина - это также далеко не личное дело самого магазина. Централизованно составленный график акций, презентаций и "скидочных недель" (к примеру) позволяет создавать непрерывную заинтересованность у посетителей почаще бывать в торговом комплексе, что идет на пользу всем арендаторам.

В итоге реализуется принцип солидарной ответственности за частный успех каждого из владельцев магазинов. Ответственность арендодателя не ограничивается исключительно предоставлением в аренду площадей базового качества и снабжения этих площадей всеми необходимыми благами цивилизации (в смысле, коммуникациями и обеспечением безопасности). Арендодатель формирует условия, единые для всех магазинов, благодаря которым осуществляется обеспечение притока все большего количества новых посетителей и сохранения старых.

После всего вышеуказанного очевидными становятся результаты сравнения перспектив аренды отдельно расположенных магазинов и в торговом комплексе. И не просто в ТЦ, а именно в ТЦ "МПлаза", где внимание росту выручки каждого составляющего торговый комплекс магазина уделяется персональное внимание администрации.